| 06 | | 19 | Vom Wunsch zur Wirklichkeit Wie Sie realistisch rechnen, um Ihren Die Mischung macht’s Welche Kriterien bei der SONDERHEFT 1.2021 Wohntraum zu erfüllen Baufinanzierung zu beachten sind www.sparkasse.de TREFFPUNKT D A S K U N D E N M A G A Z I N I H R E R S P A R K A S S E | Spezial | Den Traum vom eigenen Heim verwirklichen Was Immobilieneigentümer in spe über den Kauf von Haus und Wohnung wissen sollten

Treffpunkt Eigenheim EDITORIAL 3 / Ralf Kustermann Chefredakteur ralf.kustermann@dsv-gruppe.de Eigenheim bleibt beliebt und teuer SEIT JAHREN KENNEN IMMOBILIENPREISE nur einen Weg: nach oben. Selbst die Coronakrise konnte den Wachstumskurs nicht stoppen. Im Gegenteil: Der Marktwert für Häuser und Wohnungen klettert unbeein- druckt weiter nach oben. Vor allem bei Bestandseigentumswohnun- gen kam es zu einem steilen Anstieg. So lagen laut einer im April die- ses Jahres veröffentlichten Studie der Online-Plattform Immoscout 24 die Preise zwischen Januar und März um 5,2 Prozent höher als Ende 2020 und um 12,7 Prozent über dem Niveau vor Jahresfrist. Zunächst war auch ich überrascht, wie krisenresistent sich der Immo- bilienmarkt inmitten der Pandemie zeigt. Viele Analysten rechneten mit einem Preisverfall, doch befeuerte Corona die Nachfrage. Woran das liegt? Die Hauptgründe bleiben der immer knapper werdende Wohnraum und die aktuell niedrigen Finanzierungszinsen. Jedoch förderte die Krise 2020 mit Homeoffice und Reiseverzichten eine neue Wertschätzung fürs Wohnen. Vielen Menschen wurde mehr Wohn- raum, ein Garten oder ein Balkon durch die Lockdowns wichtiger. Eine Trendwende ist nicht absehbar. Eigenheim bleibt beliebt – und teuer. Fakt ist aber auch: Der Kauf einer Immobilie ist ein meist wortwörtlich einmaliges Ereignis – eine große Herausforderung sowie finanzielle Belastung. Unser Treffpunkt-Sonderheft unterstützt Sie dabei, relevan- te und wichtige Entscheidungen zu treffen. Denn ganz gleich, wie Ihr Traum aussieht – ob Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung, Stadt oder Land: Immobilienerwerb muss gut durchdacht und geplant wer- den, Ihre Wünsche und Vermögensverhältnisse müssen zueinander- passen. Die Bau- und Finanzierungsexperten Ihrer Sparkasse helfen Ihnen bei der Analyse, denn hier gilt es, verlässlich zu kalkulieren. Eine informative und nutzwertige Lektüre wünscht Ihr Ralf Kustermann

Treffpunkt Eigenheim 5 Suchen & finden Kaufen & finanzieren Ausstatten & erhalten Ein Stück vom Glück – Kauf einer Eigentumswohnung Vor allem in größeren Städten ist die Eigentumswohnung eine gute Alter- native zum frei stehenden Haus. Doch Erwerber sollten sich im Vorfeld über das „Stück vom Glück“ sehr genau informieren. / 16 Baufinanzierung – Bausteine optimal kombinieren Ein Darlehen zur Finanzierung der ei- genen vier Wände? Klingt übersicht- lich, ist aber in den seltensten Fällen die beste Lösung. Welche Finanzie- rungsbausteine es gibt und wie Sie diese optimal kombinieren. / 19 Vom Wunsch zur Wirklichkeit Wie viel Haus kann ich mir leisten? Treffpunkt erklärt, wie Sie Ihre Mög- lichkeiten für einen Immobilien- erwerb realistisch einschätzen. / 6 Die Qual der Wahl beim Neubau Zwischen dem Eigenheim von der Stange und dem Haus à la carte gibt es viele Möglichkeiten. Treffpunkt zeigt ihre Vor- und Nachteile und wie man die passende für sich findet. / 10 Grundstück pachten Erbpacht kann eine Alternative sein, um die Kosten beim Immobilienkauf zu reduzieren. / 13 Altbau bevorzugt Bestandsimmobilien sind in der Re- gel günstiger als ein vergleichbares neues Objekt. Doch muss man auch hier genau hinschauen. / 14 Sicherheits-Check fürs Haus Wohneigentum ist Vermögen – das gilt es zu schützen. Regelmäßige Check-ups gehören dazu, um den Wert zu erhalten. / 25 Energie und Kosten sparen Höhere Förderungen und steuerliche Vergünstigungen machen eine ener- getische Sanierung momentan be- sonders attraktiv. / 28 Lohnt der Strom vom Dach? In puncto Klimaschutz lässt sich die Frage leichter beantworten als bei der Wirtschaftlichkeit. Die Zeiten satter Renditen sind vorbei, aber … / 32 Immobilienverkauf Warum Makler besonders beim Ver- kauf ihr Geld wert sein können, was man bei ihrer Wahl beachten sollte und was für ihre Provision gilt. / 34 Impressum HERAUSGEBER, VERLAG UND VERTRIEB Deutscher Sparkassen Verlag GmbH, Am Wallgraben 115, 70565 Stuttgart CHEFREDAKTEUR Ralf Kustermann ART DIRECTOR Joachim Leutgen REDAKTION Gunnar Erth, Karin Lück, Tel. +49 711 782-21600, Fax +49 711 782-21288, E-Mail: treffpunkt@dsv-gruppe.de AUTOREN DIESER AUSGABE Stefanie Hutschenreuter, Judith Meister, Eva Neuthinger, Melanie Rübartsch, Peter Weißenberg LAYOUT UND GRAFIK KD1 Designagentur, www.kd1.com LEKTORAT Schlussredaktion.de, Frankfurt am Main DRUCK Westermann-Druck GmbH, Georg-Westermann-Allee 66, 38104 Braunschweig INHALT Trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr. Alle Rechte vorbehalten. Diese Publikation enthält keine Finanzanalysen beziehungsweise Informationen mit Empfehlungen nach § 85 WpHG. HINWEIS Wertpapiere sind Risikoanlagen, die über- durchschnittliche Kapitalerträge abwerfen, aber auch erhebliche Verluste verursa- chen können. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Angaben keine Anlageempfehlungen darstellen. Alle Informationen beruhen zudem auf sorg- fältigen Recherchen, eine Gewähr kann jedoch nicht übernommen werden. Nachdruck oder sonstige Wiedergabe sämtlicher Inhalte und Abbildungen, auch auszugsweise, ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung der Redaktion gestattet. Für Manuskripte und Bildunterlagen, die unverlangt eingesandt werden, wird keine Haftung übernommen. Redaktionsschluss: 17.5.2021 ANZEIGEN Bechtle Verlag & Druck, Anja Niemeyer, E-Mail: anzeigen_dsv@bechtle-online.de, Tel. +49 711 9310-227. Es gilt die Anzeigenpreisliste Nr. 30 vom 1. 1. 2021. ERSCHEINUNGSWEISE Vierteljährlich plus zwei Sonderhefte jährlich BEZUGSPREIS Diese Zeitschrift wird von den meisten Instituten der Sparkassen-Finanzgruppe zur Information ihrer Kunden eingesetzt. Wo dies nicht der Fall ist, kann sie direkt vom Verlag bezogen werden. Der Preis für ein Jahresabonnement beträgt 21 Euro im Inland (36 Euro im Ausland) einschließlich Zustellgebühren und Mehrwertsteuer. Das Abonnement ver- längert sich automatisch um ein weiteres Kalenderjahr, wenn nicht drei Monate vor Ablauf des Kalenderjahres gekündigt wird. Einzelheft 3,50 Euro. Artikel-Nr. 610 035 976 ISSN-Nr. 16 13-79 57

Treffpunkt Eigenheim 7 DER STADTTEIL HAMBURG-UHLENHORST zählt zu den ersten Adressen im Norden. Gigantisch große Altbauvillen mit Grundstücken von mehr als 1000 Quadratmetern stehen dort, ruhig gelegen am Ufer der Alster. Traumhafte Häuser, die für 10, 15 oder mehr Millionen Euro gehandelt werden. Doch auch in weniger elitären Lagen bewegen sich die Preise für Wohnimmobilien auf Höchstniveau. Reihen- häuser wurden 2020 im Schnitt um 7,5 Prozent teu- rer, ermittelte das Beratungsinstitut Bulwiengesa in seinem aktuellen Immobilienindex. Im Gegenzug bleiben die Darlehenszinsen im Kel- ler. „Deshalb können sich auch viele Familien mit Kindern und mit einem durchschnittlichen Ein- kommen Eigentum leisten“, weiß Christian Pauli, Leiter Immobilienfinanzierung bei der Sparkasse zu Lübeck. Bleibt die Frage: Wie viel Haus oder Wohnung darf es sein? Um sie zu beantworten, reicht eine realistische Haushaltsplanung aus. Wie viel Eigenkapital liegt vor? Zuerst empfiehlt sich der Blick aufs Ersparte. Wie viel Eigenkapital lässt sich aufbringen? Als Faust- regel gelte, so Pauli: „Käufer oder Bauherren soll- ten aus eigener Tasche zumindest sämtliche Kauf- nebenkosten tragen.“ Darunter fallen das Honorar für den Notar, die Kosten für den Grundbuchein- trag, die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für den Makler. In der Regel summieren sie sich auf rund 12 bis 15 Prozent der gesamten Aufwendun- gen für das Objekt. „Wir raten aber dazu, mit weite- ren 10 bis 15 Prozent Eigenkapital zu kalkulieren“, erklärt Andrea Kilian, Leiterin Strategisches Ge- schäftsfeld Baufinanzierung und Immobilien der Frankfurter Sparkasse. Unterm Strich kommt man so auf eine notwendige Eigenkapitalquote von 22 bis 30 Prozent der Anschaffungskosten. Das Eigenkapital ist allerdings nur eine von meh- reren Stellgrößen. „Ebenso wird das monatlich für Zins und Tilgung einsetzbare Budget für die Ent- scheidung relevant sein“, sagt Thomas Hentschel, Finanzexperte der Verbraucherzentrale in Düssel- dorf. Um dies zu ermitteln, gibt er einen Tipp: „Wir raten dazu, mit spitzem Bleistift und Taschenrech- ner erst einmal alle monatlichen und jährlichen Ausgaben aufzulisten.“ Gemeint sind nicht nur Lebensmittel und Kleidung. „Vielmehr geht es da- rum, sämtliche laufenden sowie die unregelmäßi- gen Kosten zu erfassen“, so Hentschel. Wie hoch dürfen Zins und Tilgung ausfallen? Dazu zählen die jährlichen Beiträge für Versiche- rungen genauso wie die Aufwendungen für die Freizeit bis zu den Kosten für die Schulsachen Das Budget aufpeppen / Je mehr Eigenkapital vorhanden ist und je geringer die Finanzierungskosten sind, umso mehr Eigenheim kann man sich erlauben. Wie Sie sich hier optimal aufstellen. Schenkung: Gerade junge Singles oder Paare haben oft noch nicht viele eigene Mittel aufgebaut. Eltern, Großeltern oder Geschwister aber können häufig eine steuerfreie Schenkung leisten, die dann für den Kauf der Immobilie eingesetzt wird. Das zählt bei der Finanzierung als Eigenkapital. Wenn das Geld als Darlehen fließt, das genauso wie der Immobilienkredit abbezahlt werden muss, bringt das keinen Vorteil. Gleiches betrifft eine avisierte Erbschaft. Situationen ändern sich: Niemand weiß, wie viel vom Vermögen des reichen Erbonkels übrig bleibt. Muskelhypothek: Eigenleistungen vom Bauherrn erkennen die Sparkassen als Eigenkapital an, wenn der Immobilieneigentü- mer sowohl Sachkunde nachweisen kann als auch am Ende eine schlüssige Kalkulation vorlegt. Das bezieht sich allerdings nicht auf Objekte in den Metropolregionen. „Hier akzeptieren wir die Arbeit von Heimwerkern als Ersatz fürs Eigenkapital nur noch in begrenztem Maße“, sagt Andrea Kilian von der Frankfurter Sparkasse. Dies liege oftmals daran, dass in Metropolregionen die Objekte vollständig durch den Bauträger fertiggestellt wür- den. Weitere Details zu diesem Thema im Kasten „Muskelhy- pothek als Eigenkapital“ auf Seite 20 in diesem Heft. Zuschüsse: Immobilieneigentümer erhalten beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) Zuschüsse für einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen. Ab Juli 2021 startet die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WM) bei der KfW. Mehr dazu lesen Sie ab Seite 28. Förderungen: Wenn die KfW oder regionale Förderbanken in die Finanzierung einsteigen, sind die Zinsen oft sehr günstig. Die Fördergelder tragen dazu bei, dass sich Interessenten ein Stück mehr Eigenheim leisten können. Mehr Informationen zu Zuschüssen und Förderprogrammen finden Sie auf Seite 24. k c o t s r e t t u h S N O I T A R T S U L L I

Treffpunkt Eigenheim 9 der Kinder. Darüber hinaus kalkulieren Eigenhei- mer die Ausgaben für Urlaub, Auto oder andere Anschaffungen mit ein. „Kleinvieh macht be- kanntlich auch Mist. Daher sollte man nichts unter den Tisch kehren“, meint Hentschel. Und: Die mo- natlichen Unterhaltungskosten des Objekts dür- fen nicht vergessen werden. „Hier sollte man je nach Energiezustand von ungefähr 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter monatlich ausgehen, um es warm zu haben“, so Hentschel. Zusätzlich sollten Interessenten jeweils 1 Euro pro Quadratmeter für spätere Instandhaltungen einplanen. Die so ermittelten Aufwendungen für den Lebens- unterhalt ziehen Immobilieninteressenten an- schließend von ihrem Nettoeinkommen ab. „Sie wissen dann ungefähr, wie viel sie für Zins und Tilgung zur Verfügung haben“, sagt Hentschel. Die Verbraucherzentralen raten, maximal 40 bis 45 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens in die Immobilie zu stecken. Wer also jeden Monat 3000 Euro netto verdient, sollte nicht mehr als 1200 bis 1350 Euro in die Finanzierung seiner Wohnung oder des Hauses investieren. Wie hoch darf der Kredit sein? Mit dem einsetzbaren Eigenkapital und der mögli- chen Rate für Zins und Tilgung lässt sich der maxi- male Kaufpreis recht gut kalkulieren. Dazu lohnt sich ein Blick ins Netz. Unter www.sparkasse.de fin- det man einen Budgetrechner. Interessenten geben hier ihre individuellen Parameter ein, zum Beispiel den monatlich verfügbaren Betrag für Zins und Til- gung, ihr Bundesland sowie den avisierten Sollzins und den geplanten monatlichen Tilgungsanteil. „Die Höhe des möglichen Kreditbetrags hängt am Ende wesentlich von den gewählten Kriterien ab“, erläutert Pauli. Der Zinssatz bestimmt sich unter anderem nach der Zinsbindungszeit. Je länger diese ist, desto höher fällt er aus. „Vor dem Hinter- grund der aktuellen Niedrigzinsphase sollte man eine längere Zinsbindung eingehen. So hat man Planungssicherheit“, rät Experte Hentschel. Wie hoch soll die Tilgungsquote sein? Bleibt der Blick auf die Tilgungsquote, weil sie die Höhe der monatlichen Raten ebenfalls beeinflusst. „Wir veranschlagen in den Kreditverträgen regel- mäßig eine Tilgung von 2 Prozent per anno als Mi- nimum, empfehlen aber, eher 3 Prozent zu wäh- len“, sagt Kilian. Grund: Da die Zinsen sehr niedrig TRAUMOBJEKT GEFUNDEN, Finanzierung machbar? Dann fehlt nur der Zuschlag, und dem Einzug steht nichts mehr im Wege. sind, sollte die Zinsersparnis in eine höhere Til- gung investiert werden. Allerdings sollte man sich nicht geißeln. Der Traum von der eigenen Immo- bilie entwickelt sich zum Albtraum, wenn die Schuldzahlung wichtiger ist als die Ausbildung der Kinder oder die Lebensqualität. Ein Grund, wa- rum auch Sondertilgungen mit Vorsicht fest einge- plant werden sollten. „Die monatlichen Ausgaben entwickeln sich im Laufe der Jahre dynamischer als vorher angenommen. In dieser Situation auf etwas Tilgung verzichten zu können, tut sicherlich gut“, weiß Finanzierungsexperte Pauli. Wer darf überteuert kaufen? Bis ins letzte Detail lässt sich der Immobilienkauf ohnehin nicht planen. Lebenssituationen ändern sich. Gerade junge Leute sollten im Zweifel einkal- kulieren, dass sie noch einmal umziehen. Für sie wird eine gute Lage für den Wiederverkauf genau- so wichtig sein wie ein gutes Preis-Leistungs-Ver- hältnis beim Kauf. Anders sieht die Situation bei Immobilieninteressenten mittleren Alters mit gu- tem Einkommen und einer großen Portion Eigen- kapital aus. Sie können – wenn sie unbedingt wol- len – sogar ein überteuertes Traumobjekt kaufen. „Die Sparkassen finanzieren das, werden im Zwei- fel aber auf den überzogenen Preis hin weisen und gegebenenfalls einen höheren Einsatz an Eigen- kapital voraussetzen“, erklärt Christian Pauli. Bei einer Luxusvilla in Hamburg-Uhlenhorst könnte das durchaus der Fall sein.

Treffpunkt Eigenheim 11 fluss – vor allem, indem er seine Wün- sche rechtzeitig auflistet und auf kost- spielige Extras verzichtet. 4. Ist Bauen in Eigenregie der Preisbrecher? Für geborene Heimwerker ist das Bauen mit viel Eigenleistung eine Lust. Haupt- vorteil: Auch hier plant ein Architekt. Wenn aber der Bauherr selbst Teile der Arbeiten übernimmt oder Verwandte und Bekannte hat, die selbst mauern, Fliesen legen oder Dächer abdichten können, kann er Zehntausende Euro sparen. Der Nachteil: Für die Eigenleis- tungen haftet der Selbermacher allein – und auch für eventuelle Bauverzöge- rungen. Das kann die Kosten für Profi- handwerker erhöhen, wenn diese etwa Strom- und Statikarbeiten oder Wasser- anschlüsse nicht wie geplant ausführen können. Hunderte Stunden harter Ei- genarbeit sind zudem ein hoher Wert. „Wir wollten uns diesen Verzicht auf Freizeit über lange Zeit nicht antun“, sagt zum Beispiel Sven Fürholzer. 5. Die Bauherrengemeinschaft – das Beste aus zwei Welten? Gemeinsam sind wir stärker. Das gilt auch für die Bauherrengemeinschaft. Schon der Kauf eines Grundstücks wird viel billiger, weil die Gesellschafter selbst die Miteigentumsanteile erwer- ben und es danach bebauen. Das spart Grunderwerbsteuer. Es gibt aber ARCHITEKTENHAUS: individueller Wohnkomfort und hohe Standards – allerdings oft auch teuer. 2. Ist das Fertighaus eine Alternative? Witterungsprobleme gibt es beim Fer- tigbau wenig. Der Rohbau des Hauses besteht in der Regel aus einem Holzrah- men und wird wie Decken, Dach und Wände in den Hallen des Fertighaus- herstellers zusammengebaut. Auf der Baustelle setzen die Fertighausfirmen das Werk über dem Keller oder auf einer Bodenplatte in wenigen Tagen zusam- men. Inzwischen gibt es auch Fertighäu- ser, deren Elemente massiv aus Ziegeln oder Leichtbeton sind. Vorteile: Die Bau- zeit ist klar überschaubar und viel kür- zer, die Kosten sind durch den Vertrag mit dem Anbieter im Wesentlichen fix. Es lassen sich vorher Haustypen in Mus- tersiedlungen ansehen und individuel- le Wünsche im Gesamtkonzept einpla- nen. Nach teile: Die Wärmespeicherfä- higkeit ist in der Regel nicht so hoch wie bei Ziegeln, und der Trittschall kann höher sein. Auch die Lebensdauer von Fertighäusern ist meist geringer, was den Wiederverkauf erschweren kann. 3. Kann nur das Architektenhaus wirklich individuell sein? Grundsätzliche Sonderwünsche bei Raumaufteilung, Baustil oder Anbauten erfüllen auch Anbieter, die Häuser aus Fertigteilen oder in bestimmten Typen anbieten. Das Architektenhaus ist aber allein für dieses eine Grundstück sowie seine Bewohner geplant – und perfekt darauf abgestimmt. Der Vorteil: Wenn der Bauherr weiß, was er im Detail wünscht, kann ein guter Architekt das auf den Punkt verwirklichen. Die Verbraucherzentrale NRW sagt zu- dem: „Wer mit einem Architekten baut, hat damit einen Sachverständigen an der Seite“ – das ist wichtig bei der Bau- ausführung. Der Architekt haftet zu- dem umfassend für seine Planung, Be- ratung und Überwachung. Ein Nachteil: Das einmalige Architektenhaus ist oft teuer. Darauf hat der Bauherr aber Ein-

Treffpunkt Eigenheim SUCHEN & FINDEN Erbbaupacht 13 EIN HAUS ohne Boden Zum Traumhaus via Erbbaurecht? Das kann eine lukrative Alternati- ve für Bauherren und Käufer sein. Aber es lohnt nicht immer. TEXT Melanie Rübartsch | DIE PREISE FÜR GRUNDSTÜCKE kennen vor allem in Ballungszentren nur eine Richtung: nach oben. Vor diesem Hintergrund gewinnt ein altbewährtes Rechts instrument an Bedeutung: das Erbbaurecht, oft auch Erbpacht genannt. Statt ein Grundstück für sein Eigenheim zu kaufen, mietet der Bauherr es von einem anderen. Dafür zahlt er dem Eigentümer ein jährliches Entgelt von 2 bis 6 Prozent des Grund- stückswerts. Das macht dieses Modell insbesondere für Käufer mit einer knappen Finanzdecke attraktiv. Nach einer Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsver- bands wollen 56 Prozent der Grundstückseigentümer weitere Erbbaurechte ausgeben. Erbbaurechtsgeber sind etwa Kirchen, Kommunen, Stiftungen, Bauge- sellschaften oder Privatpersonen. Auch der Bund plant, für seine Liegenschaften die rechtlichen Grundlagen zu schaf fen, um das Erbbaurecht nutzen zu können. Die Verträge laufen in der Regel über 60 bis 99 Jahre, lassen sich aber häufig verlängern. Wich- tig: Auch den Erbbauvertrag muss ein Notar beur- kunden, und die Grund erwerbsteuer fällt an. Dieselben Rechte wie bei Eigentum Obwohl sie das Grundstück nur pachten, haben Erb- baurechtsnehmer dieselben Rechte wie Eigentümer: Sie dürfen die Immobilie bewohnen, vermie ten, verer- ben und – nach Rück spra che mit dem Eigentümer – be- leihen, umbauen oder verkaufen. Während der Lauf- zeit darf der Eigentümer das Grundstück nur in Aus- nahmefällen zurückverlangen, etwa wenn die Zinsen ausbleiben oder der Pächter das Haus verlottern lässt. „Fälle wie dringenden Eigenbedarf sollte der Bauherr dagegen möglichst im Vertrag ausschließen“, rät Holger Freitag, Vertrauensjurist des Ver bands Privater Bauherren. Endet das Erbbaurecht, fällt das Grund- stück samt Gebäude an den Eigentümer zurück. Für die Immobilie muss der dann eine Entschädigung be- zahlen – in der Regel zwei Drittel des Verkehrswerts. Auf lange Sicht nicht immer günstiger Das klingt alles vernünftig – und dennoch gibt es Haken. Etwa den Zins. Den dürfen die Erbbaurechts- geber der wirtschaftlichen Entwicklung anpassen, wenn auch frühestens alle drei Jahre. Die Basis für die Anpassung sollte im Vertrag geregelt sein. In vie- len Fällen ist es der Verbraucherpreisindex. Mit der Zeit können so die Pachtzahlungen deutlich steigen, was etwa im Rentenalter zu einer Belastung werden kann. Demgegenüber sind die Zinsen für ei- nen Kredit, der Grundstück und Hausbau finanziert, je nach Vertrag bis zu 20 Jahre fix. Bei der Anschluss- finanzierung können sie deutlich steigen, müssen sie aber nicht. Überhaupt muss der Interessent vor Ver- tragsschluss gut rechnen: Die Kre ditzinsen sind aktu- ell häufig niedriger als die Erbbaurechtszinsen. Ein Hemmnis kann auch die lange Vertragslaufzeit sein. 99 Jahre – in der Zeit kann man selbst oder kön- nen die Nachkommen das Haus bewohnen. Doch ob die das wollen, ist nicht absehbar. Ein Verkauf wäh- rend der Laufzeit ist also durchaus vorstellbar. „Dann ist aber mitunter die Restlaufzeit nur noch so gering, dass es schwierig wird, einen Käufer zu finden, der in den Vertrag einsteigt“, warnt Holger Freitag.

Treffpunkt Eigenheim 15 che Ausstattung brauchen wir? Und was muss ich nach dem Kauf noch investieren – inklusive Nebenkosten?“ Denn ohne einen Berater mit kühlem Kopf überschätzen Käufer beim Anblick ihres Traumhauses oft ihre Kapitalkraft. Der Kauf- preis sollte in dem Rahmen bleiben, der nach einer genauen Analyse gemeinsam definiert wird. Mehr geht eben nicht. Zudem müssen Käufer von Bestandsimmobilien noch Rück- lagen in petto haben. Denn neben Anpassungen an den per- sönlichen Bedarf müssen sie möglicherweise die Beseitigung von Mängeln oder einen Renovierungsstau finanzieren. Schließlich sind im derzeitigen Boom auch sanierungsbe- dürftige Immobilien auf dem Markt. Neben problematischen Baustoffen wie Asbest ist vor allem die Substanz der Immo- bilie selbst höchster Aufmerksamkeit wert. Dach, Fenster, Boden und Keller sollten hier im Fokus stehen. Laut den Landesbausparkassen sind fehlender Brand- und Schallschutz, mangelnde Dämmung, feuchte Keller oder eine veraltete Heizung und Haustechnik die häufigsten Probleme bei Bauten bis zu den 1960er-Jahren. Bei jüngeren Häusern sind oft die verwendeten Materialien problematisch, und die Wärmedämmung ist mangelhaft. Handelt es sich bei dem Haus um einen Bau aus der Nachkriegszeit, rechnet der Ver- band Privater Bauherren mit Sanierungskosten von rund 40 Prozent des Kaufpreises. Selbst 15 Jahre junge Immobilien müssen noch mit 15 Prozent der Summe gepäppelt werden. Nicht jede Sanierung lässt sich aufschieben Sparen und abwarten geht dabei nicht immer. Oft ist die Sa- nierung nach dem Erwerb sogar gesetzliche Pflicht. Denn: Ein- und Zweifamilienhäuser sind von bestimmten energeti- schen Standards ausgenommen, wenn der Eigentümer min- destens seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnt. Verkauft er es aber, muss der neue Eigentümer die Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Die drei wichtigsten Regeln:  Öl- und Gas-Standardheizkessel ohne hohen Wirkungs- grad, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden.  Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räu- men müssen gedämmt werden.  Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 gedämmt werden, wenn sie keinen sogenannten Mindestwärmeschutz aufwiesen. Bei den energetischen Sanierungen kann der Käufer aller- dings staatliche Hilfen in Anspruch nehmen (siehe auch Seite 28 ff.). Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen rät aber in jedem Fall, genau hinzuschauen und einen sachkun- digen Dritten mitzunehmen – bei großen Zweifeln wie im Fall Degenek sogar den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Denn der haftet am Ende selbst für unent- deckte Mängel. Der Verband Privater Bauherren rechnet vor, dass „die sachverständige Begutachtung eines Wohnhauses Energieausweis / Wie effizient eine Immobilie mit Energie umgeht, zeigt der offizielle Energieausweis. Er macht allgemeine Angaben zum Gebäude und zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern. Die aktuellen Ausweise ordnen das Gebäude zudem einer Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu. A ent- spricht dem besonders effizienten Effizienzhaus 40, C einem guten Modernisierungsstand, E dem Durch- schnitt aller Immobilien. Nur Bauexperten, Ingeni- eure und Handwerker dürfen den Ausweis nach klaren Regeln ausstellen, und jeder Energieausweis wird beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) regis triert und kontrolliert. Er hat zehn Jahre Gültig- keit, und der Aussteller haftet für die Richtigkeit. Im Ausweis stehen auch Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes. Seit dem 1. Mai 2021 müssen Energieausweise auch Zusatzinformationen zu den CO2-Emissionen enthal- ten. Immobilienmakler sind zudem verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Und bei der Dokumen- tation der Vor-Ort-Begutachtung gibt es jetzt mehr Pflichten, etwa auch Angaben zu anstehenden Sanie- rungen. FAQs zum Energieausweis unter: s.de/1c0u. im Schnitt drei Stunden dauert und mit rund 500 Euro zu Buche schlägt“ – gut investiertes Geld. Ganz uninformiert bleibt aber heute ohnehin kein Käufer mehr. Denn um den energetischen Zustand einer Immobilie beurteilen zu kön- nen, bekommt jeder Interessent einen objektiven Überblick durch den Energieausweis (siehe Infokasten oben). Aber selbst nach einer genauen Begutachtung können später Mängel auftreten. „Ich habe mir deshalb viel schriftlich zusi- chern lassen“, so Degenek. Im notariellen Vertrag steht nun, dass der Verkäufer dafür haftet, dass das Gebäude frei von ihm bekannten Mängeln ist. Alle Umstände, die zum Rücktritt vom Kaufvertrag und zur Minderung des Kaufpreises berechtigen, hat Laura Degenek zudem schriftlich mit dem Verkäufer ver- einbart. „Außerdem steht da der Übergabezeitpunkt. Bei Ver- zögerung hätte der Verkäufer zahlen müssen“, sagt sie. Und auf noch eine Abmachung sollte jeder Käufer bestehen: Alle Gewährleistungsansprüche und Garantien im Zusammen- hang mit der Immobilie sollten überschrieben werden. Nur so kann ein Unternehmen, das ein Haus schlecht gebaut oder repariert hat, im Mängelfall in Regress genommen werden. Bis zu zehn Jahre gilt hier normalerweise die Haftung.

Treffpunkt Eigenheim 17 „Die genaue Lektüre der Versammlungs- protokolle ist vor dem Kauf verpflichtend“ penhaus, Heizungskeller, Aufzug, Brief- kästen und Garten. Um hier Veränderun- gen durchzuführen, müssen die Eigen- tümer stets einen Mehrheitsbeschluss per Eigentümerversammlung fassen (siehe Kasten auf Seite 18). Wohl auch deshalb leistet sich das Gros der Eigentümergemeinschaften einen Hausverwalter, der nicht nur die Jahres- abrechnungen anfertigt und die Eigen- tümerversammlungen organisiert, son- dern auch das Vermögen der Eigen- tümergemeinschaft verwaltet: die Erhal tungsrücklage. Sie kann bei größe- ren Anlagen schnell in die Millionen gehen. Dennoch gab es bis vor Kurzem keinerlei Vorgaben zur Qualifikation Wahl eines Immobilienverwalters / Das sollte man beachten, wenn man einen Verwalter beauftragt. Mindeststandard. Seit Dezember 2020 greift die WEG-Reform. Danach dürfen nur noch Personen als Verwalter arbeiten, die auch eine Gewerbeerlaubnis bekommen könnten. Wer etwa Steuerschulden hat oder mit Alkoholproblemen kämpft, ist damit schon ausgeschlossen. Zudem hat der Gesetzgeber eine unabhängige Sachkundeprüfung zum zertifizier- ten Verwalter eingeführt. Dieser Sachkundenachweis ist zwar zumindest bis Dezember 2022 nicht zwingend vorgeschrieben, doch kann und sollte jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Eine Ausnahme gibt es in Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Parteien: Hier lässt sich die Bestellung eines zerti- fizierten Verwalters nur erzwingen, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer (nach Köpfen) den Sachkundenachweis verlangt. Freiwillige Extras. Eigentümer sollten nur einen hauptberuflichen Verwalter engagieren, der in einem anerkannten Branchenverband orga- nisiert ist, etwa dem Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) oder dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI). Damit profi- tiert man von den freiwilligen höheren Standards der Verbände. Versicherungen. Wichtig ist es zudem, dass die gewählte Verwaltung neben der gesetzlich vorgeschriebenen Berufshaftpflichtversicherung eine sogenannte Vertrauensschadenversicherung vorweisen kann. Sie schützt Eigentümer im schlimmsten Fall etwa vor vorsätzlichem Missbrauch durch Mitarbeiter oder Hackerschäden und Fehlüberweisungen. Preis-Leistungs-Verhältnis. Extrem niedrig gepreiste Angebote für Hausverwalter sind mit Vorsicht zu genießen; hier wird womöglich an qua- lifiziertem Personal gespart. Eigentümer sollten daher stets prüfen, welche Leistungen in der Grundvergütung enthalten sind. Sonst droht die Gefahr, dass der Verwalter später für einzelne Posten zusätzlich die Hand aufhält. eines Hausverwalters. Das stieß sowohl bei unabhängigen Experten als auch in der Branche selbst auf Kritik. Inzwi- schen hat der Gesetzgeber reagiert und einen verbindlichen Mindeststandard etabliert (siehe Kasten unten). Objekt der Begierde genau prüfen Nicht nur die Qualität der Hausverwal- tung müssen Kaufinteressenten auf Herz und Nieren prüfen. Auch bei der Wahl der Immobilie an sich sollten sie nichts dem Zufall überlassen. Je nach- dem, ob es sich dabei um einen Neu- oder Altbau handelt, müssen Interes- senten beim Qualitäts-Check ihres po- tenziellen Eigenheims unterschiedli- che Schwerpunkte setzen. Wird eine Bestandswohnung gekauft, gilt in der Regel: gekauft wie gesehen – oder, um es juristisch auszudrücken, un- ter Ausschluss jeglicher Gewährleistung. Deshalb ist es elementar, sich im Vorfeld ein möglichst genaues Bild vom Zustand der Wohnung zu verschaffen. Wie steht es um die Bausubstanz? In welchem Zu- stand sind Heizung, Elektro- und Sani- tärinstallationen, Tiefgarage und Dach? „Um das zu erfahren und einen Über- blick über die laufenden Kosten sowie anstehende beziehungsweise bereits durchgeführte Renovierungsvorhaben zu bekommen, ist die ausgiebige Lektüre der Protokolle der Eigentümerversamm- lung verpflichtend“, sagt Kay Poulsen, Fachanwalt für Bau- und Architekten- recht in Hamburg. Gleiches gilt für Wirt- schaftsplan und Hausgeldabrechnun- gen der Verwaltung. Ein Gutachter kann sich lohnen Netter Nebeneffekt: Wer sich durch all diese Papiere gearbeitet hat, weiß auch gleich, ob die Eigentümergemeinschaft eher friedlich oder eher streitsüchtig ist und ob es Querulanten gibt, die jede noch so kleine Ausgabe zu boykottieren versuchen. Wichtig ist zudem der Be- sichtigungstermin (idealerweise mit einem Gutachter im Schlepptau),

Treffpunkt Eigenheim KAUFEN & FINANZIEREN Finanzierungsbausteine 19 TEXT Stefanie Hutschenreuter | GUT GEMIXT ist halb gebaut Niedrige Zinsen allein machen noch keine Baufinanzierung. Für ein stabiles Finanzfundament braucht es einen auf die persönlichen Verhältnisse abgestimmten Mix aus mehreren Finanzierungsbausteinen. DIE GUTE NACHRICHT: Die Voraussetzun- gen für den Erwerb von Wohneigentum sind in Deutschland nach wie vor gut. Das Zinstief hält an. Nach einem histo- rischen Allzeittief durch den „Corona- schock“ vom März 2020 sind die Zinsen für Baukredite zuletzt zwar wieder leicht gestiegen, befinden sich aber immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Die meisten Marktbeobachter gehen mit Blick auf die Pandemieentwicklung und die Geldpolitik davon aus, dass das auch in naher Zukunft noch so sein wird. Aller Voraussicht nach werden die Zinsen mit einer Konjunkturerholung wohl nur leicht steigen, so die Meinung vieler Ex- perten. Einen Wermutstropfen gibt es allerdings: Aufgrund der hohen Nach- frage erhöhen sich die Immobilienprei- se kontinuierlich. So mussten Immobi- lienkäufer über das vierte Quartal 2020 gerechnet im Schnitt 8,1 Prozent mehr zahlen als im Vorjahreszeitraum, wie Daten des Statistischen Bundesamts zei- gen. Immobilieninteressenten sollten sich jedoch weder durch die Marktsitua- tion noch durch die niedrigen Zinsen zu übereilten Entscheidungen drängen lassen. „Für die meisten Menschen ist der Kauf und Bau von Wohneigentum die größte Investition im Leben. Diese gilt es, solide und mit Rundumblick zu planen. Die persönliche Situation, das zur Verfügung stehende Einkommen, zukünftige Wünsche und Ziele sollten zur Kaufentscheidung genauso beitra- gen wie die richtige Finanzierung“, rät Carolin Winkelmeier, Sprecherin der Sparkasse Regensburg.

Treffpunkt Eigenheim 21 kapital aufgenommen werden muss. Das Fremdkapital kann aus verschiede- nen Quellen stammen. Baustein Hypothekendarlehen Am häufigsten kommt bei Baufinanzie- rungen ein Hypothekendarlehen, auch Annuitätendarlehen genannt, zum Ein- satz. Sein großer Vorteil besteht darin, dass sich die finanzielle Belastung des Kreditnehmers entsprechend seinen persönlichen Bedürfnissen und der Leistungsfähigkeit optimieren lässt. Das liegt an der Funktionsweise des Darlehens. Die jährliche Zahlung, die Annuität, enthält einen Zins- und einen Tilgungsanteil. In der Regel wird sie auf monatlich gleichbleibende Raten um- gerechnet. Da sich mit jeder Rate die Restschuld verringert, reduzieren sich auch die zu zahlenden Zinsen. Zum Ausgleich steigt der Tilgungsanteil der Rate im selben Maße. Das ist der Grund, weshalb sich die Schuld anfangs nur langsam, mit wachsendem Tilgungsan- teil jedoch immer schneller verringert. Der in der Rate enthaltene Sollzins, also der Preis für das Darlehen, steht mit Ver- tragsabschluss fest. Die Höhe der an- fänglichen Tilgungsrate aber lässt sich individuell festlegen. Im momentanen Zinstief empfiehlt es sich, die Tilgungs- rate möglichst hoch anzusetzen, um schneller schuldenfrei zu werden, denn niemand kann sagen, wie teuer Baugeld nach 10 oder 15 Jahren Sollzinsbin- dung sein wird, wenn die Anschluss- finanzierung für die Restschuld an- steht. Je niedriger die Restschuld dann ist, desto besser für den Kreditnehmer. Die Dauer der Sollzinsbindung ist eine weitere Stellschraube. Die aktuell nied- rigen Zinsen sollten sich Darlehensneh- mer mit längeren Zinsfestschreibungen von 10, 15 oder auch 20 Jahren sichern. Allerdings berechnen die Banken und Sparkassen einen Zinsaufschlag, je län- ger der Festzins gilt. Übrigens: Kreditnehmer, deren Soll- zinsbindung innerhalb der nächsten Jahre ausläuft, können sich die derzeit niedrigen Zinsen über ein Forward- Bauherr also Fehler macht und einen Baumangel verursacht, kann es teuer werden. Ebenso verhält es sich, wenn es zu Zeit- verzögerungen kommt, weil der Bauherr nicht rechtzeitig fertig geworden ist. Für Selberbauer sind daher Arbeiten, die wenig Fach-Know-how voraussetzen und keine Folgegewerke nach sich ziehen, am besten geeignet. Das sind vor allem Arbeiten im Innenausbau wie Malern und das Verlegen der Bodenbeläge oder die Anlage des Gartens. Am meisten einsparen lässt sich durch Arbeiten, die hohe Lohnkosten und einen vergleichsweise geringen Materialanteil beinhalten. Absicherung nicht vergessen! Das Arbeiten auf der Baustelle birgt Unfallgefahren. Bauher- ren sind daher gesetzlich verpflichtet, fleißige Helfer binnen einer Woche nach Beginn der Bauarbeiten bei der Bauberufs- genossenschaft (BG Bau) zu melden. Das gilt unabhängig davon, ob die Hilfe bezahlt wird oder unentgeltlich erfolgt. Mit der Beitragszahlung an die BG Bau sind die Helfer dann über die gesetzliche Unfallversicherung abgesichert. Auch sich selbst und seine Lebenspartnerin/seinen Lebenspartner kann der Bauherr über die BG Bau unfallversichern oder dafür eine private Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Muskelhypothek Muskelhypothek

Treffpunkt Eigenheim 23 Checkliste / Für ein Beratungsgespräch erforderliche Unterlagen. √ Infos zur Immobilie (Baube- schreibung, -antrag, -pläne, Ex - posé, Lageplan, Kaufvertrag etc.) √ Aktueller Grundbuchauszug √ Eigenkapitalnachweise, zum Beispiel durch Kontoauszüge, Bausparvertragsauszüge √ Einkommensnachweise (Gehalts-/Lohnabrechnungen, ggf. Einkommensteuererklärung) √ Personalausweis/Reisepass Baukinder- geld setzt die Bundesförderung für effi ziente Gebäude (BEG) die bisherige KfW- Förderung über die Programm linie „Energieeffizient Bauen und Sanieren“. Die wichtigsten aktuellen KfW-För- derprogramme finden Sie in der Über- sicht auf Seite 24, und im Artikel auf Seite 28 ff. erfahren Sie mehr zu den neuen Förderungen für eine energe- tische Sanierung. Eine Regel gilt bei allen KfW-Program- men: erst den Antrag stellen und geneh- migen lassen, dann bauen oder kaufen. Zinsgünstige Kredite für die Baufinan- zierung beantragt die Sparkasse für den Kunden; Anträge für Zuschüsse stellen Bauherren und Hauskäufer direkt bei der KfW-Bank. Wichtig zu wissen: Bei den KfW-Programmen der neuen Linie BEG – Wohngebäude muss die Immo- bilie wie bislang den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses erreichen. Wie hoch die energetische Qualität der Immobilie ist, lässt sich an der Kennzahl ablesen. Je niedriger sie ist, desto besser. Ein KfW-Effizienz- haus 40 zum Beispiel braucht weniger Energie als ein KfW-Effizienzhaus 55 und wird aufgrund des besseren ener- getischen Standards auch höher geför- dert. Wer über solche Programme eine Förderung erhalten möchte, muss ei- nen unabhängigen Energieeffizienz- experten hinzuziehen. Die KfW über- nimmt jedoch die Hälfte der Kosten für den Sachverständigen (maximale För- derhöhen in der Übersicht auf Seite 24). Mit der Einführung der BEG reicht in Zukunft ein Antrag, um sämtliche För- derangebote inklusive des Zuschusses für die Bauberatung durch den Energie- effizienzexperten nutzen zu können. Darüber hinaus halten auch die Bun- desländer und einige Kommunen För- dertöpfe bereit. Vor allem energiebe- wusste Bauherren und Sanierer sowie Familien mit kleinen Kindern können von diesen regionalen Förderprogram- men profitieren. Die Fördermodelle der Länder und Gemeinden sind jedoch sehr vielfältig. Sich vor Ort bei Land- ratsamt und Rathaus zu erkundigen, lohnt sich in jedem Fall. Bausteine richtig kombinieren Hypothekendarlehen, Bausparvertrag, staatliche Fördermittel: Eine clevere Finanzierungsstrategie berücksichtigt nicht nur die persönliche Situation, sondern kombiniert die Finanzierungs- bausteine geschickt miteinander. Ziel ist dabei immer eine möglichst große Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung. Wer zum Beispiel heute schon weiß, dass er in einigen Jahren eine höhere Summe, etwa aus einer Lebensversiche- rung, erhält, kann über diesen Betrag ein sogenanntes endfälliges Darlehen in sein Finanzierungskonzept einbauen. Dabei werden mit der monatlichen Kre- ditrate nur die anfallenden Zinsen begli- chen, bis die komplette Darlehenssum- me auf einen Schlag mit der Auszahlung der Versicherung getilgt wird.

Treffpunkt Eigenheim AUSSTATTEN & ERHALTEN Sicherheits-Check 25 TEXT Melanie Rübartsch | GUTER SCHUTZ fürs Eigenheim Die Immobilie ist oft das Herzstück des Vermögensaufbaus – und auch emotional viel wert. Umso wichtiger ist es, die eigenen vier Wände gut zu schützen. Technisch und finanziell. Treffpunkt zeigt, wo Sie regelmäßig Check-ups durchführen sollten. Einbruchs-Check Gegen Einbrecher schützen sich Immobilieneigentümer mit physischen Barrieren, Technik und sicherheits- bewusstem Verhalten. Grundstück: Potenzielle Täter sollten es schwer haben. Daher Aufsteighilfen wie kleine Mauern oder Mülltonnenboxen vor Fenstern vermeiden. Auch dichte Büsche vor Kellereingängen, die als Deckung dienen, sollte es möglichst nicht geben. Mechanische Grundsicherung: Zur Grundaus- stattung zählen Sicherheitstüren und einbruchs- hemmende Fenster. Beide sollten mindestens Widerstandsklasse RC2 aufweisen, die Fenster zudem mindestens jeweils sechs Pilzköpfe haben. Abschließbare Fenstergriffe, Querriegel- schlösser, sichere Schließzylinder, Aushebelsper- ren oder Gitter vor Kellerfenstern und Nebenein- gangstüren sind ebenfalls empfehlenswert. Elektronische Hilfsmittel/Smarthome: Helle Scheinwerfer im Garten oder Eingangsbereich, die an Bewegungsmelder gekoppelt sind, wirken auf Einbrecher abschreckend. Bewegungsmelder können auch Bestandteil einer intelligenten, vernetzten Haussteuerung sein. Im Smarthome lassen sich darüber hinaus per Smartphone Hauszugänge überwachen oder Türschlösser aus der Ferne verriegeln. Wichtig: Nutzer müssen zugleich dafür sorgen, dass ihr Internet vor dem Ausspähen von Daten geschützt ist. Eigenes Verhalten: Fenster nie gekippt lassen und Türen abschließen, wenn man das Haus verlässt. Im Urlaub sollte das Haus bewohnt aussehen. Nachbarn können den Briefkasten leeren und Zeitschaltuhren oder intelligente Haussteuerung dafür sorgen, dass die Jalousien abends herun- tergehen und immer mal wieder Licht an ist. Fördermittel: Für Maßnahmen zum Einbruchs- schutz gewährt die Kreditanstalt für Wiederauf- bau Darlehen von bis zu 50 000 Euro mit Effektiv- zinsen ab 0,78 Prozent sowie Zuschüsse von bis zu 1600 Euro. Infos: www.kfw.de.

Treffpunkt Eigenheim 27 Instandhaltungs-Check: Schutz vor Wertverlust Dach, Fenster oder Bodenbeläge halten nicht ewig. Und auch neue technische Standards lassen zum Beispiel Heizanlagen oder Elektroinstallationen irgendwann alt aussehen. Für eine wertsteigernde oder -erhaltende Modernisierung sollte jeder Immobilieneigentümer daher eine Instandhaltungsrücklage bilden. Nach einer Empfeh- lung des Bauherren-Schutzbunds legen Bauherren mindestens 1 bis 1,5 Prozent der Bausumme des Hauses pro Jahr zur Seite. Seine Faustregel für Käufer von Immo- bilien: zwischen 7 und 10 Euro je Quadratmeter pro Jahr. Bei älteren Gebäuden fällt die Rücklage höher aus. In welchen Abständen Eigentümer einzelne Bauteile genauer inspizieren sollten, zeigen die Beispiele in der nachfolgenden Übersicht: Regelmäßige Inspektionen Dachentwässerung Dachanschlüsse Dachkonstruktion Offene Holzkonstruktionen Schornsteinkopf Außenputz/Außenanstrich Außenwände Flachdach Holz-/Kunststofffenster Kellerwände Lichtschächte Heizungskessel Heizkörper Rohrleitungen (Gas, Wasser, Sanitär) Quelle: Bauherren-Schutzbund 0,5  1     alle … Jahre 3 5 10 30     bis       Schutz vor Unwetterschäden Extreme Wetterphänomene wie Stark- regen, Stürme oder Hochwasser nehmen zu. Einige wichtige (bauliche) Maßnah- men beugen vor. Keller: Er lässt sich horizontal und ver- tikal abdichten, damit bei Hochwasser möglichst kein Wasser ins Haus ein- dringt. Kellereingänge und Lichtschäch- te sollten einen Ablauf besitzen, der an Drainage oder Entwässerungsnetz angeschlossen ist. Öltank: Dieser ist so abzusichern, dass Wasser ihn nicht anheben und kein Öl aus dem Tank fließen kann. Rückstauklappe: Das Haus benötigt eine ausreichende Rückstausicherung gegen aus der Kanalisation eindringendes Wasser. Die Eigentümer müssen regel- mäßig prüfen, ob sie richtig funktioniert. Das ist auch für den Versicherungs- schutz wichtig. Regenrinnen und -rohre müssen frei und funktionstüchtig sein. Am besten auf die Liste für den alljährlichen Frühjahrs- Check setzen. Schutz gegen Hagel: Dachluken und Fenster brauchen ausreichende Wider- standskraft gegen Hagel. Auch bei der Fassadenverkleidung sollte man auf ent- sprechende „Schlagfestigkeit“ achten. Dach: Nach Stürmen oder beim Früh- jahrs-Check sollte man sich vergewis- sern, dass sich an Haus oder Dach keine losen Materialien befinden. Garten: Regelmäßig prüfen – gibt es morsche Äste oder altersschwache Gehölze, die ein Sturm schnell entwur- zeln könnte? Dann lieber fällen oder zurückschneiden.

Treffpunkt Eigenheim 29 Gebäude-Check / Wo im Haus lässt sich Energie sparen? So lassen sich Sparpotenziale ermitteln. Eine erste Einschätzung zum energetischen Zu- stand der Immobilie erhalten Eigentümer über einen Gebäude-Check der Verbraucherzentralen. Die etwa zweistündige Vor-Ort-Beratung kostet 30 Euro. Mehr Informationen unter: www.verbraucherzentrale-energieberatung.de empfunden wird.“ Obendrein spart man Energiekosten und tut der Umwelt etwas Gutes, weil man durch einen geringe- ren CO²-Ausstoß zum Klimaschutz beiträgt. Profis an die Seite holen und fördern lassen Wenn Hausbesitzer ihr Zuhause energetisch fit machen möchten, sind sie keineswegs auf sich allein gestellt. In punc to Finanzierung finden sie Unterstützung bei den Im- mobilienexperten der Sparkassen, in Sachen Bauplanung und Beantragung der passenden Fördergelder bei einem Energieberater. Möchten sie Fördermittel in Anspruch neh- men, sind sanierungswillige Gebäudeeigentümer meist so- gar dazu verpflichtet, einen Energiesachverständigen aus der Liste der Energieeffizienzexperten des Bunds hinzuzu- ziehen. Die Liste steht online unter www.energie­effizienz­ experten.de. Darüber hinaus ist eine Energieberatung mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist, bei Eigentümerwechseln und wesentli- chen energetischen Sanierungen Pflicht geworden. Energieberater helfen bei der Entscheidung, welche energe- tischen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind. Die Experten beraten auch hinsichtlich der Reihenfolge und Kombina- tion von Maßnahmen. Dazu wird in der Regel ein individuel- ler Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt. Seit Februar 2020 übernimmt der Staat 80 Prozent der Kosten für die Energie- beratung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr- kontrolle (Bafa). Maximal beträgt der Zuschuss für den Ex- pertenrat bei Ein- und Zweifamilienhäusern 1300 Euro.

Treffpunkt Eigenheim 31 einem zinsgünstigen Kredit bis zu 50 000 Euro oder einem Zuschuss. Beim Einbruchschutz be- trägt der Zuschuss bis zu 1600 Euro, beim bar- rierefreien Umbau bis zu 6250 Euro. Neu: Steuerbonus vom Finanzamt Als Alternative zur KfW-Förderung können Ge- bäudesanierer ab der Einkommensteuererklä- rung 2020 für fast alle Maßnahmen, die den Ener- gieverbrauch ihres selbst genutzten Hauses redu- zieren, Steuererleichterungen beim Finanzamt geltend machen. Konkret dürfen verteilt über drei Jahre bis zu 20 Prozent der Ausgaben von der Steuerschuld abgezogen werden, insgesamt aller- dings höchstens 40 000 Euro. Voraussetzung ist, dass die eigengenutzte Wohnimmobilie mindes- tens zehn Jahre alt und die Steuerschuld des Sa- nierers ausreichend hoch für den Steuerabzug ist. Im Gegensatz zur KfW-Förderung gelten für die steuerliche Förderung wesentlich geringere Vo- raussetzungen. So muss lediglich ein Fachunter- nehmen die Sanierungsarbeiten ausführen und bescheinigen, dass sie gemäß den technischen Anforderungen umgesetzt wurden. Eine Baube- gleitung und Fachplanung durch einen Energie- berater sind also nicht zwingend vorgeschrieben, werden jedoch steuerlich auch mit 50 Prozent ge- fördert und sind in der Regel zu empfehlen, um im schlimmsten Fall Bauschäden zu vermeiden. Weitere Fördertöpfe Neben den bundesweiten Förderprogrammen bieten auch Kommunen oder regionale Energie- versorger finanzielle Unterstützungen beim Sa- nieren an. „Zu beachten ist dabei aber immer, dass Doppelförderungen in der Regel ausge- schlossen sind“, betont Susanne Runkel. Abge- sehen von der steuerlichen Förderung, die im Nachhinein mit der Einkommensteuererklärung geltend gemacht wird, müssen alle anderen För- dervarianten vor der Auftragsvergabe an die Handwerker oder das Bauunternehmen bean- tragt werden. Runkel empfiehlt deshalb, erst mit dem Sanieren zu beginnen, wenn der Förder- antrag bewilligt ist und die Finanzierung insge- samt steht. Dafür eignet sich unter anderem ein (Moder nisierungs-)Kredit der Sparkasse oder ein LBS-Bauspardarlehen, das jederzeit für Renovie- rungen, eine neue Haustechnik oder für alters- gerechte Umbauten verwendet werden kann. Das wird gefördert / Für diese energetischen Verbesserungen gibt es Geld vom Staat. Wärmedämmung der Außenwände Wärmedämmung der Dachflächen Wärmedämmung der Kellerdecke Austausch der Fenster und Außentüren Einbau einer Lüftungsanlage Einbau von sommerlichem Wärmeschutz wie Markisen oder Außenrollos Heizungsoptimierung Heizungstausch Solarthermische Anlage Smarthome-Technik zur Senkung des Energieverbrauchs Energieberatung, energetische Fachplanung und Begleitung Förderfinder: Unter www.deutschland-machts- effizient.de gibt es einen „Förderwegweiser Energieeffizienz“. Er führt mit wenigen Klicks zum passenden Förderprogramm.

Treffpunkt Eigenheim 33 AUF EINEM DACH mit Ausrichtung nach Süd- west bis Südost und einer Dachneigung von 20 bis 40 Grad lohnt eine Solar- stromanlage fast immer. Gute Renditen erzielen Ei- gentümer nur dann, wenn sie möglichst viel Solar- strom selbst verbrauchen. sind, eine Einspeisevergütung für das Bereitstellen des Solarstroms. Sie ist mit Inbetriebnahme für 20 Jahre festgelegt, jedoch sinkt die Höhe der Einspeisever- gütung Monat für Monat. So gab es für Anlagen bis 10 kWp, die ab dem 1. Okto- ber 2019 in Betrieb gingen, 10,18 Cent pro Kilowattstunde (kWh), im Februar 2021 waren es nur noch 8,04 Cent/kWh. Eigentlich sollte ein gesetzlich veran- kerter Förderdeckel von 52 Gigawatt Leistung aller Fotovoltaikanlagen in Deutschland diese Förderung beenden. Mit dem neuen Klimapaket gab die Bundesregierung allerdings Entwar- nung und beschloss Mitte des vergange- nen Jahres, den Deckel abzuschaffen. Somit besteht also auch in Zukunft Investitionssicherheit. Wie bereits erwähnt, lässt sich mittler- weile durch Eigenverbrauch weit mehr Geld erwirtschaften als durch die Ein- speisung, denn die selbst erzeugte Kilo- wattstunde kostet nur etwa ein Drittel von dem, was man dem Stromlieferan- ten zahlen muss. Wird die Anlage rich- tig ausgelegt, sind bis zu 30 Prozent Eigenverbrauch des Stroms drin – vor allem, wenn Energiefresser wie die „Die eingesparten Strombezugspreise sind höher als die Einspeisevergütung“ Waschmaschine tagsüber laufen. Wer zudem mit einer Wärmepumpe heizt oder ein Elektroauto zu Hause lädt, kann seinen Eigenverbrauch noch ein- mal erhöhen. „Wird die Anlage mit ei- nem Batteriespeicher ergänzt, lässt sich der Anteil des Eigenverbrauchs auf bis zu 70 Prozent erhöhen“, rechnet Ener- gieexperte Martin Brandis vor. Wichtig zu wissen: Wer Strom erzeugt, ins Netz einspeist und dafür eine Vergütung er- hält, ist Unternehmer. Einkünfte daraus unterliegen der Einkommen- und Um- satzsteuer. Grundsätzlich ist Strom aus Fotovoltaikanlagen auch EEG-Umlage- pflichtig. Aber es gibt Sonderregeln. So entfällt die EEG-Umlage für den Eigen- verbrauch bis 30 MWh (Megawattstun- den) aus Kleinanlagen bis 30 kWp in den ersten 20 Betriebsjahren. Besitzer größerer Anlagen zahlen eine reduzier- te EEG-Umlage. Nicht vergessen sollten Neuanlagenbesitzer übrigens auch, ihre Anlage zu versichern. Vor dem Ab- schluss einer neuen Betreiberhaft- pflicht- oder Fotovoltaikversicherung lohnt es sich jedoch, zu prüfen, ob nicht die ohnehin vorhandenen Gebäudever- sicherungen bereits einen Teil abde- cken und nur entsprechend erweitert werden müssen.

Stunde der Gartenvögel 8. bis 10. Mai 2020 8. bis 10. Mai 2020 5 5 1 2 . r N Mehr Infos unter www.stundederwintervoegel.de Bei dir piept es auch? Dann nichts wie raus und zähl die Vögel, www.stundedergartenvoegel.de die du hörst und siehst. Melde deine Ergebnisse dem NABU: www.stundedergartenvoegel.de . e d U B A N w w w . , n i l r e B 7 1 1 0 1 , 3 e ß a r t s é t i r a h C , . V . e ) d n a l h c s t u e D d n u b z t u h c s r u t a N ( U B A N , d n a b r e v s e d n u B U B A N - , 0 2 0 2 © , , - . ) t g r A i e | w n Z i ( l r l e e B n o k t n n a a r f , s k r c e o v E t S : k e c b u o r D d A | n , ) i n l r e e h B c l H h b e m k t G o R n ( e d f r ä a h g c c i S l b u M p : : o g t n o u F t l a t s e G | ) g i e w Z . / ( l e n o t n a k c o t S e b o d A , ) n e h c l h e k t o R ( f ä